作者：梁云风／ 秦朔朋友圈
三月以来，房地产市场迎来政策调控爆发期。在两会前，“一行三会”密集出手，限制房企融资，调节个人信贷；两会明确今年房地产调控政策后，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、海南、成都、南京等省市发布了楼市调控新政策，差别化购房措施和实行差别化信贷政策等等都很快落地；随后，新楼盘采取摇号的城市也在增多，一时间摇号成为这一轮调控推波助澜的主导。据统计，3月份全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策。
房地产调控从限购限贷限售走向更加逼仄的摇号通道，购房门槛也从户籍向“运气”迈进。但调控大棒之下，房价会否下跌？未来调控是否还要加码？作为被调控的对象，我们又还能做什么？
从限购到摇号，楼市“打新股”来了
这一轮调控，最引人注目的当属摇号。
公证摇号并不新鲜，早在车辆限购那一波政策中就已是热词。即使在楼市而言也不是新名词，2017年就在上海、南京、长沙、成都等城市采用过，只不过那时是在所有购房者之间摇号，执行的是摇号选房、按序购房政策，但现在则是在首套房刚需之间摇号。3月28日，杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布，杭州房地产市场将采取公开摇号全程公证的方式，开启今年的摇号大幕。
有了杭州的示范，很快就有城市跟进，并很快从热点一二线城市延伸到三四线城市。两天后，“3天落户1.5万人”的准一线城市西安市也出台新政，要求各房地产开发企业、房地产经纪机构，当意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
楼市又一轮调控升级：公证摇号成主流
作为计划经济的遗毒，摇号开了一个很不好的头。中国的地产市场一直被诟病为除了计划生育之外，另一个计划经济的重灾区。摇号压抑刚需，不过每次政策出台前后总会有一些令人啼笑皆非的“盛况”。在去年上海、成都四城开始执行摇号政策后，在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房，每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的新闻；不出意外，在今年杭州发布即将实施摇号政策后，由于“一房难求”，全款买房、炒卖房号、捆绑搭售等在各大楼盘大行其道，一个虚拟的房号在市场上卖到几十万甚至近百万元之多，还因此滋生出大量的灰色交易。
从限购限价限售到直接政府接管、摇号购房，不可避免的是，未来只要客户数量超过房源数量，调控的大手就不可能会停止。不同的是，当以户籍为主导的限购实施时，购房者还能凭借社保等硬指标等待机会，但当摇号政策跟进，由于限价政策导致的“价格双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号就有可能成为变相的“中奖”机会，相当于楼市中的“打新股”。
为什么政策密集出现？
每年的两会期间，都是房地产市场调控政策密集出台的窗口期，这已经形成了规律。从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，今年全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台各式差别化的房地产调控政策。自2016年的“9·30新政”打响楼市调控的第一枪开始，到如今已经进行了5轮调控。
不过值得玩味的是，这一轮的调控政策还是有一些特殊之处。
首先一点，这一轮的二线城市限购政策和人才吸引政策并行。以武汉、长沙、西安、南京等城市为例，这些二三线城市在人才争夺战中，不可谓不用心，西安、长沙甚至将入户的条件降到了专科学历。不过一旦摇号政策推行，为了吸引人才而打破的户籍限制又将成为一纸废令，而如果给予引入人才特殊的政策，比如不需要摇号优先购房，显失公平的政策又能否过得了舆论的关？
不过，这一轮的调控，反过来说，又和人才争夺战有着千丝万缕的联系。自2017年开始的人才争夺战，西安、成都、南京和武汉等全国二三十个二三线城市相继出台人才吸引政策，包括落户便利、住房补贴等，对房地产市场形成了一定的支撑。
全国20多个城市加入“人才争夺战”
不过更重要的原因，则是地产库存持续减少，在重点城市造成供需矛盾出现。易居研究院智库中心总监严跃进在接受媒体采访时也表示，“摇号也是因为库存实在不足了，本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”房地产去库存政策实施后，地产库存持续减少。从2017年3月开始，房地产库存下降幅度加快，进入2018年后降幅有所减少，但库存保持在低位。根据易居研究院对中国100个城市库存的监测，百城住宅库存同比连跌32个月，杭州住宅库存为277万平米，甚至少于同在300万平米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平米，数量虽多，但由于优惠的人才政策，三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量，容易在楼市中形成抢购。
按以往规律，政策调节之后，总会有一个调整周期，房价会有波动期，不过是涨还是跌呢？
房价是涨还是跌？
无论什么调控政策，大家习惯问的一句话就是，房价会跌吗？这似乎成了公众的普遍预期，调控就是为了降房价。
不过，现实总有那么一点残酷。4月3日深圳卫视一条“深圳3月一手房价环比下跌6元，连续18个月下跌”的新闻，加上深圳综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访“这个势头还是比较猛的”的评论引发热议。这在侧面也反映出，与大众普遍希望房价大幅下跌不同，官方对房价的坚挺是有信心的。
在当前国家注重金融市场稳定的特殊时期，想要房地产市场暴涨暴跌都不太可能。国家金融与发展实验室理事长李扬9日在博鳌论坛表示，估计中国房地产周期为3到3.5年，现已进入到平稳向下的通道。李扬将去年中央经济工作会议提出的房地产市场长效机制概括为“三加一”，“三”是多主体供应、多渠道保障、租售并举，“一”是今年2月发布的中央一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》。李扬预计，“三加一”政策执行后，房地产市场就不太可能出现暴涨暴跌。
甚至，楼市已经有复苏的态势。社科院报告显示北京的房价已经回升，跌得最惨的燕郊，房价也已经三连涨。中原地产的数据显示，深圳二手房价格已经稳步回升，北京的二手房议价空间已经收窄，降价出售的房源正在减少。其他二线城市在引进人才后，购房需求也稳步回升。
不仅仅是一线城市，重点二三线城市，也很难迎来房价的下跌预期。中信证券固定收益部首席研究员明明在近期发布的研报《房地产真的到拐点了吗？》中称，房价下跌并不可期。
对二线城市来说，地产的消费属性并不弱。当前我国购房由于有户籍、社保缴费年限的限制，货币政策也并未宽松，房贷贷款利率上浮，房地产涨幅回落，短期投资“炒房”动机已经得到有效遏制。
对三线城市来说，棚改货币化的支持给了房价坚挺的理由。政府工作报告指出，2018年启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，据住房和城乡建设部数量，今年目标较去年目标600万套和实际完成609万套有小幅下降，但对棚改的资金供给将得到充分保障。今年棚改或迎来“量跌价升”，棚改货币化程度可能更高，对房价形成支撑。
此外，无论是一二线，还是三四线城市，我国城镇化进程仍是房价最大的支撑。国家统计局数据显示，到2017年末我国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52％，远未到拐点，离发达国家80%的城镇化率还有很长的一段路；此外，政府工作报告指出，2018年要达到再进城落户1300万人，同时加快农业转移人口市民化。在这种情况下，即使存在部分投资属性，房价变化也是以人口的持续流入和地产需求为基础的。
不过，调控可能不会让房价下跌，但只要房地产仍是中国经济促增长、保稳定重要的一环，调控就不会停止，甚至仍有加码的可能。未来不排除有更严的政策，比如从“因城施策”升级为“因区施策”，虽然，你我都知道，这并没有什么用！
作者：秦朔朋友圈记者，由秦朔朋友圈和社会价值投资联盟联袂打造的社会创新服务平台——社创号（ID：chinavator）主编。