作者：猫斯图
“北海不同于上海，要量力而行。”1993年，在广西视察的时任副总理朱镕基看罢北海严重泡沫化的楼市，对接待的地方官员如此说道。
这句话，回头看来不仅仅是对北海人民说的，也是说给海对岸的海南人民听的。
警告已经发出，听到的人却寥寥无几。聪明人已经收拾细软返回内地继续自己新的人生，深陷其中者没有能够离开。哭也没有用了，因为海南周边不缺盐水，海南更不相信眼泪。
咱们一起闯海南吧
说海南不相信眼泪的不是别人，正是因为自嘲油腻而出名的冯仑。
不过在疯狂敛财的海南，这样一个出身知识分子，又有国家研究人员身份的企业家，岂止不油腻，甚至还有些清新脱俗。连和他合伙的那五个人的组织结构都是清新脱俗的：六个人平分一切权利。
冯仑偶尔把自己放在兄弟们前面，还要解释说这是因为他年纪大而且政商经验丰富。
不过如果仅仅从对海南事业的熟悉程度来看，其实冯仑是不应该排行老大的，比他更早看出海南机会的，是潘石屹。
1988年的海南，是中国社会主义市场经济体系下出现的第一个野蛮生长的系统性机会。改革开放虽然已经试点了相当一段时间，但浦东深圳等经济特区，是城市级及以下的定调，留给年轻人折腾的空间不多；浙江福建等地出现的“小狗经济”则还远没有影响全国的实力，它们所需要的生产和运输流程也非当地人不能掌握。
所以当海南建省并被划为经济特区的时候，潘石屹拿着报纸第一时间就找到了好哥们李勇：“咱们一起闯海南吧！”
然而对那个时候的中国人来说，意识形态仍然是一柄悬在投资头上的利剑，没有人知道这根线能坚持到什么时候。
即使处在江湖之远，海南的投资者对北京的庙堂之高还是有所忌惮，一旦有风吹草动就会剧烈影响房市投资者的兴趣。既然连上海证券交易所开市都会引发激烈的争议，弱小的海南资本流向不稳定就更是经常的事情。
不过即使如此，1990年到1992年间，海南的房地产投资率还是连年上涨了143%、123%、225%。
1992年的超级上涨源自邓小平的南方讲话，“不争论”要求人们搁置姓什么的争论，把是什么的文章做大。这给了大批投资者以信心，在海南和内地间逡巡的观望者纷纷带着新找来的钱卷土重来。随之而来的，包括了国家队、各路银行、还有投机分子。三教九流汇聚海南，可比黄金时代的大上海。
得到了保障产权的承诺，这一次的房地产泡沫，来势显然比上一次更加汹汹。
海南建省初期的那段时间，房地产还可以用“投资”来形容。不理智的投机固然有，但仍然在可以接受的范围之内。这从潘石屹当时蛰伏的砖头厂一直能保持不错的生意也能看出来——老板们是真的在买砖头造房子啊。
可当海南特区成为全国热钱唯一出口的时候，投资很自然就会变成投机。当时的海南，造一套别墅的成本价是2000元/平米，售价4500元/平米，三天后在中介公司就变成8000元/平米了。造房子的还没有倒房子的来钱快，谁还好好造房子呢。
这么想的又岂止是造房子的，那些拿着钱打算来正经干事的人，看见倒腾房子这么赚钱，也就放着好好的实业不干转投房地产了。
一夜从赤贫到暴富，在1992年的海南是像海风一样家常便饭的事，但好像没有什么人意识到它和海风一样有一股浓浓的腥味。
这一段就不要再讲了嘛
海南房市泡沫巅峰时，在房屋产权大厅底楼买下的房子，走到6楼办另一个手续再下楼，价格已经涨了20%。人人唯恐落于人后地入手房子，买到就是赚到。
到了1992年4月海南举办国际椰子节的时候，风向又有所变化。那时候买卖的对象已经不再是房子，而是连地基都还没有的地皮。地皮虽然是空的，却能卖出仿佛有房子一样的价钱。
归根结底，是因为房价已经高到人们没办法继续加价，只能找潜在的房屋继续炒作。泡沫破裂以后人们能在海南看到的众多半成品地基，就是这个时候出现的。
市面上流传着潘石屹用五斤桔子查到内部资料，意识到海南的人均住房面积50平而北京只有7平，做出了这是一个毫无市场需求基础的泡沫市场的判断，带着兄弟们逃出生天。潘石屹本人似乎从来没有正面回应过这个传说，也许是为了增加一点自己的神秘感。
但其实要判断1992年海南楼市的泡沫性质根本犯不上还要去看看土地规划资料。当一个商人看到街面上有人指着一片地基说“这就是我准备开发的国际酒店，你买不买？”，还有好几个人竞争着叫高价的时候，海南房市的泡沫属性就已经一览无余了。
令人奇怪的是，即使明知道这里面的泡沫成分有多大，人们还是不愿意离开这片热土。赚到钱的想要再赚一点，还没有赚到的在等着找下一个冤大头。说是击鼓传花都有点对不起这些房子的价钱，这个游戏更像是击鼓传烫手的山芋，在一双又一双手之间快速传递着，生怕山芋会在自己手里炸开。
终于，伴随着1993年中《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》16条宏观调控措施的出台，最后一个拿到山芋的人变成了孤魂野鬼。
“前几天还在街头开奔驰、提砖头（大哥大）、领小姐的那些主儿，一些回了内地继续忽悠，一些留在海南踩单车、拾荒谋生，一些则成了尸骨。”
他们也许会抱怨国家政策来得太快，自己还没有来得及收手就已经被剁了手。但国家政策往往只是对事实的追认，即使没有政策这一剂猛药，泡沫也不会永远增长下去。毕竟，世上的冤大头或许无穷无尽，钞票数目却是有限的。
根据国家统计局的数据，1993年末中国的市场现金流通量为5865亿元，而仅海南泡沫给四大国有银行造成的烂账就有300亿元，大约是现金总流量的5%。海南一地吸收了中国这么高比例的流动资金，热钱流的供应断裂是早晚的事情。
泡沫一破裂，原本游荡于岛上的数万家房产公司一夜之间关门歇业，留给世人的是一片似乎永远也收拾不完的破烂工地。兴冲冲带着几千万卖冰箱的钱上岛又灰溜溜回去的李书福，接受采访的时候表示没有听见记者的提问：“人都回不来了，这一段就不要再讲了嘛。”
海南省政府花了整整八年时间收拾这些炒房者留下的残局，时光已经到了21世纪。原本要建成高级写字楼、国际级饭店的项目，很多被改成了廉租房。可是海南毕竟不是北上广，一个没什么存在感的经济特区吸引不了太多的人口。廉租房虽多，没有人来住也是没有用的。
好在政策永远不嫌少，2009年国家宣布要将海南建设成国际旅游岛之后，海南的房地产又进入了一波高歌猛进的状态。然而明明是要建成旅游岛，房地产项目却往往和旅游没有什么关系，被人关注的还是一般的居住用商品房。全省房价由6000元/平米用了几个月的时间就攀升到了10000元/平米，凤凰岛顶级公寓直逼10万/平米，赶上超北指日可待。
人们的担心又起，海南是不是好了伤疤忘了疼，又要再来一回？
房地产作为支柱产业不可持续
很多人认为炒房是中国人的独特喜好，其实并非如此。在泡沫经济的时代里出现房屋价格的大规模上涨是非常正常的事情。不仅仅是在中国，国外也是如此，几乎所有的萧条和泡沫期都能看见房地产泡沫的身影。
美国大萧条期间的房地产泡沫形成和破裂均早于股市的崩盘，08年次贷危机也是因为房地产的破灭，日本泡沫经济的巅峰十年，房地产更是领军产业。
比起有现金和产品流动的其他行业，房地产看上去是最稳固的资产。有了房子，人至少不至于风餐露宿，有钱没处投的时候房子就会成为最受欢迎的稳定之选。
2010年中国的民间经济经过几十年的市场化摸索已经成为了一个不可忽视的庞大体系，交易的信息获取成本却还是居高不下，很少有人清楚地知道市场的合理流动方向。
那时候还没有人知道自主芯片那么重要，也没有人听说过共享单车或者内容付费，那时候甚至连微信都还没有。手里有闲钱的人们四处紧张地寻觅着能够让钱增值的地方，可他们未经认知升级的大脑里唯一能想到的，就只有买房。即使不是海南，也会有别的什么地方被这波热钱冲昏头脑。
好在这一波炒房热潮没有像1993年那样对海南和中国经济造成伤筋动骨的影响。
关键的区别在于，钱的来历。
1992年的炒房者大多是一无所有来到岛上讨生活，他们背后的资金是问银行薅的羊毛。用海南前省委书记卫留成的话来说，“当时的金融系统没有这么成熟，那些买地的前都是从银行贷出来的，可以说银行直接参与了炒地皮。”杠杆加到天上，风险管理却没有人去做，这帮人是正经的不见棺材不落泪的主儿。反正钱又不是自己的。
而2010年的炒房者则是拿着自己，或者从亲戚朋友那里募集的资金，就算是拿着自己的钱在办事吧。他们每个人能够调度的资金量有限，对风吹草动又特别敏感。甚至都用不上什么严厉的货币政策，只要有人发话“房子是用来住的不是用来炒的”，这一批炒房者就打算好要另请高明了。
国家及时出手，终于没有让2010年的海南重现1993年的“十万青年比谁跑得快”，而是把一波将起未起的泡沫，扼杀在了摇篮里。
“房地产作为海南的支柱产业不可持续，事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”海南省省长沈晓明的话体现了顶层的态度。
但这还远远不是海南房市的全部真相。作为一座远离中国内地的离岸岛屿，海南天然能够在经济和行政上避开各路复杂的管控，经济增长的想象空间其实并不小。
自然条件如此优越的海南岛，发展旅游经济也是最合适不过。在中国老龄化的背景之下，海南的养老休闲价值不言自喻。自贸港大礼包来得更是及时，海南的自由度甚至超过了上海深圳，与香港并驾齐驱。
自然与人为的双重优势叠加，认真在海南投资实业也好，投资房产也罢，只要看看上世纪五十到八十年代的香港就知道结果会有多好了。
如果七成首付、五年解冻、严打假结婚还是让你克制不住一夜炒房赢会所嫩模的心，那不妨看看刘赐贵书记的这句话：“绝不允许任何人（在海南）炒房！”